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浅议工业用地价格影响因素

发布时间: 2014-12-14 08:12:36 ? 作者:王宏军\涂宝华 ? 来源: 南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司 ? 浏览次数:

【摘要】:一般认为,工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型。但从笔者多年的基层工作经历来看,工业用地价格的影响因素是相当复杂的,本文尝试从工业用地价格现状及形成原因开始,探讨常规影响因素以外的一些因素,研究这些因素对地价的影响。

【关键词】:工业用地 影响因素

一、工业用地价格现状

工业用地价格是指正常市场条件下,工业生产及其相应附属设施用地一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和,其权利特征是出让土地使用权。一般情况下,采矿地和仓储用地价格也参照工业用地价格进行评估。

由于我国所处的发展阶段以及国家法律、税收政策的限制,工业用地的市场交易价格往往只能体现在一级市场的出让价以及司法拍卖价两个方面,其他转让价格基本被企业的转让所涵盖而缺少显现的市场交易价格。本文的工业用地价格从出让地价方面开始进行分析。

随着我国工业化进程的加快,出于招商引资发展经济的目的,不少地方压低工业地价以招揽投资,形成了工业地价比较混乱的局面,有的地方甚至是零地价,或者暗中补贴以负地价出让工业用地。随后,国家及国土资源部陆续出台相关文件对此进行规范,主要有:《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)中要求建立工业用地出让最低价标准统一公布制度,工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。工业用地出让最低价标准由国家根据土地等级、区域土地利用政策统一制定并公布。地价以土地征用、开发成本及相关税费为依据定价。全国工业用地出让最低价标准,是参照新增建设用地土地有偿使用费6倍确定的;《节约集约利用土地规定》(中华人民共和国国土资源部令第61号)中要求经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格,各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准,禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。

笔者工作所在地区目前工业出让用地价格基本保持在最低保护价以上、略低于基准地价的价格水平,能满足国家的相关要求,从工业用地土地出让成交情况,工业用地挂牌基本一次性成交,成交价基本为起挂价、无加价。说明工业用地市场是由政府定价、缺乏市场竞争的市场。但是,实际出让过程中也出现了一些常规价格理论所不能解释的出让价格,比如,配套设施齐全的园区地价有可能低于普通乡镇地价、特种行业园区地价低于普通园区地价的现象屡见不鲜。

二、工业用地出让价格形成分析

针对目前工业用地出让价格现状,根据掌握的信息和判断对出让价格的形成做一简单分析,笔者认为工业用地出让价格形成是经济形势下的合力作用:

  1. 国家发展规划和地方发展需要共同作用。

我国现阶段社会经济发展具有独特的走势,并不能完全适用已知的某个经济学理论。国家和地方的发展,除了市场配置外,还是带有相当的计划引导色彩,国家和地方均有发展目标和规划,经济建设依然是地方政府的主抓重点,为了实现地方发展的需要,各地招商引资均作为重点工作来抓,为了引进高质量企业,作为建设载体的土地,通常是政府及企业谈判桌上绕不开的话题,在这种前提下,土地的出让价格往往不能反映真实的市场价值。

  1. 国家关于土地出让金相关政策和各级财政分配方式共同作用。

??? 国家对于土地出让金有一系列的政策约束,在出让金的结算上也有具体的做法,笔者所见的基本做法是结转征收成本后按标准上交及分成,在这种情况下,作为支付成本的基层政府,一方面要保证成本的回收,另一方面从后期出让的角度方面考虑,并没有将土地出让价格抬高的动力,这样征收成本低的土地出让价格也会稍低,这就会导致基础设施齐全的园区工业土地比普通工业土地价格要低这类价格非市场化现象的出现。

三、目前常见工业用地评估方法分析

根据《城镇土地估价规程》要求,原则上应选择二种方法进行土地评估。目前工业用地的评估方法一般首选市场法,次之基准地价系数修正法,再次之成本逼近法。关于出让土地《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》规定:出让地价评估,应至少采用两种评估方法,包括(1)、(2)、(3)之一,以及(4)或(5)。(l)收益还原法、(2)市场比较法、(3)剩余法(假设开发法)、(4)成本逼近法、(5)基准地价系数修正法。下面分别就出让地价以及常见抵押价值评估方法分别进行分析。

  1. 出让地价评估方法分析

出让地价评估方法通常使用市场比较法加上基准地价修正法(基准地价未覆盖地区使用成本法),市场比较法采用的案例通常为近期的出让土地,基准地价也是使用最新发布的基准地价或当前的成本价。从笔者参加过及了解的基准地价计算过程,通常工业用地使用成本法估价,考虑了一定的开发利润及土地增值收益,所以价格水平高于市场比较法的出让案例。本文前篇介绍过,一般的土地出让价格高于实际成本,但通过让渡土地开发利润和增值收益(笔者个人观点),形成了较低的价格水平。这样评估出的价格水平应该是偏低的,符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的审慎性原则,有利于保持地价的稳定,也能为各方接受。

  1. 抵押价值评估方法

土地抵押价值评估为获取一个较高的价格水平,采用成本法和基准地价法的组合比较合适,用市场比较法无疑会降低价格水平,笔者考虑这几种方法基本都是从成本角度出发的,应该有合适的方法,令市场出让价格符合正常的价格水平,下面将进行这方面的探讨。

四、工业用地其他影响因素的探讨

工业用地的影响因素主要包括一般因素、区域因素、个别因素;这些因素的常规分析,已有诸多文献记述,本文对此不再重复。笔者仅就基层工作实际的一些理解,归纳出部分其他影响因素进行探讨。

1、土地利用状况

如今,土地出让时对工业用地的使用条件做了详细的规定,对行业类型、投资强度、建筑密度、容积率等均有明确规定。联系到土地出让价格的低水平以及区域经济增长,笔者认为,作为土地的供应方,政府做出地价让渡时是考虑了土地利用率的,工业用地的出让是会带来真正意义上的投入的。笔者参与过某县一次工业用地利用情况的调查,经与会计师联合调查统计,该次调查中已竣工项目的投入仅完成约定投资的40%,未竣工项目的投入比例就更低了。

笔者观点:如果土地未开始投入,出让价格适合土地价格;土地完成投资,基准地价适合土地情况。参照这个思路,可以对土地利用状况进行修正。

2、土地贡献状况

工业用地对应有工业项目,作为生产资料的土地,会随着项目生产及销售持续产生收益。仍以笔者参与的工业用地调查数据看,各宗地产生的收益差距极大,鉴于使用者的固定性、项目投入的一次性以及土地使用方法转换的不易,我们应该有理由相信,能提供更多贡献的土地,其价格也应该更高。至于贡献状况,可以通过缴纳各项税金作为修正标准。

3、土地建设项目行业状况

工业用地出让时,对项目用地的所属行业均有约定,一个行业所处的生命发展周期阶段的不同,对企业有着莫大的影响;另外,产业的进入、退出均有较大的障碍,会制约土地的再利用。笔者认为,行业状况应该也是重要的土地价格影响因素,应予以区别修正。

4、土地建设项目与当地发展适合度

我国幅员辽阔,各地经济发展差异较大,随着时间的推移,各地的产业均趋于集中与稳定,相对于的综合保障体系也基本完备,例如:用工的要求、矿产资源、交通整合等。笔者所在的南通市一直是纺织之乡,从原棉生产、纺织、制衣等产成品形成一个完整产业链,当地工人水平也是极高,因此,纺织业的土地可获得额外的适合度,同理,作为矿产资源匮乏的地区,从事该类行业生产的适合度就会低很多。笔者浅见,这也是可以作为工业用地价格修正因素的。

综上所述,我们认为,工业土地使用的确定性导致其价格并不能完成形成一般意义上的市场价格,日常评估工作中,应充分使用方向、使用者、使用状况等因素,对每宗地分别修正,充分体现综合作用下的宗地价格。

以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识,并无专业理论体系支撑,旨在抛砖引玉,提出探讨,欢迎各位同行一并参与,提出意见。

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